원주 부동산 분석 1편-사이클(흐름)

*부동산 하락기를 대비하여 공부용으로 작성되었으며 개인 소장용임(필요시 예고 없이 수정함)

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사진설명 : 강원도 3년간 가격 상승 지역

원주 부동산 분석

⊙사이클(흐름) 분석

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1. 소비자 물가 지수와 매매 가격 지수 비교

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-소비자 물가 지수 : 109.99(21년 10월 강원도 기준. 전국 108.97)

;전체적으로 우상향 하는 모습

-매매 가격 지수 2021년 10월 기준 : 원주 105.6(강원도 108.8)

; 강원도 매매 지수와 원주의 매매지수의 움직임은 거의 비슷한 모습이다. 원주 매매지수를 이용하여 설명

2006년 말 고점을 찍은 후 우하향 하던 매매지수는 2011년 초부터 급등하여 2012년 초까지 70대 중반에서 90까지 급하게 상승했다.

2012년 보합을 유지하다가 2013년 중반부터 우상향 하며 2018년까지 상승하여 고점 102를 찍었다.

2018년 중반부터 급하게 하락한 후 2020년 9월 저점을 만들고 다시 급하게 상승하는 모습이다.

 

-소비자물가지수와 김해 매매가격지수 갭 비교

;2010년 12월 물가지수 대비 매매지수의 갭이 가장 큰 '-19.27'이다.

2018년 3월 물가지수 대비 매매지수의 갭이 가장 작은 '-1.99'이다.

원주 부동산 분석

*물가지수는 2015년을 100으로 매매지수는 2019년 1월로 기준이 달라 위의 표를 만들었다. 매매 지수의 극적인 움직임을 보일 때의 갭을 비교했다.

 

-생각 정리

;소비자 물가지수의 경우 전국 평균 보다 강원도 물가지수가 높은 모습이다.

 

물가지수와 매매지수의 갭은 2006년 이후부터 계속 벌어져 2010년 12월 -19까지 벌어졌다. 이렇게 벌어진 갭은 힘들게 당겨 늘어난 고무줄이 다시 돌아오듯 2011년 강력하게 갭이 줄어들었다.

 

2012년부터 물가지수와 매매지수는 갭은 -7까지 줄었다 이후 2013년까지 -9로 늘어나는 듯하다가 매매지수가 상승하며 2018년 갭을 거의 줄였다.

 

2020년까지 매매지수가 떨어지며 물가지수와의 갭을 -10 이상으로 만들며 고무줄을 당기는 모습을 연출한 후 현재 강하게 갭을 줄이고 있는 모습으로 보인다.

 

갭이 -19에서 -1.99까지 움직인 과거를 봤을 때 현재의 -4.39의 값은 물가지수 대비 많이 올라온 모습으로 보인다.

 

 

2. 원주 PIR 분석

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-근로자 3분위 기준(연간 가구당 소득 5662만 원)

지난 10년 중 최댓값 : 3.76년(2020년 이전)

지난 10년 중 최솟값 : 2.73년

현재 값 : 4.28년(지난 10년 최댓값 돌파)

;2009년부터 횡보 및 우상향을 그리다가 2018년부터 우하향 했다.

2020년 초 저점을 찍은 후 가파르게 상승하여 현재에 다다른 모습

 

원주 부동산 분석

-원천징수지 기준(연간 1인 소득 3976만원)

5년 중 최댓값 : 5.89년

5년 중 최솟값 : 4.8년

현재 값 : 5.85년

;2017년 말부터 하락하여 2019년 하반기에 저점을 형성한 후 2020년 하반기부터 상승을 시작

현재 가파르게 상승하는 모습

-생각 정리

;근로자 기준 PIR은 역대 가장 높은 모습을 나타내고 있다. 반면 원천징수지 기준으로는 2017년 전 고점과 비슷한 위치에 도달한 것으로 보인다.

 

PIR로만 보면 현재 아파트값이 많이 오른 모습을 보여주고 있다.

 

 

3. 원주의 매매가격지수와 전세가격지수 비교

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-현재 매매가격지수 105.6, 전세가격지수 102.5

;2006년부터 2010년까지 매매와 전세 갭이 큰 모습이다. 2011년부터 갭을 매우며 매매, 전세 모두 크게 반등했고 얼마 후 갭을 벌렸다.

2014년부터 갭이 거의 없는 상태로 매매와 전세 지수가 함께 움직이는 모습이다.

2019년 매매와 전세 함께 하락 후 2020년 말 동반 상승하며 현재 갭을 키우고 있는 모습

원주 부동산 분석

-매매지수와 전세지수 갭 비교

;갭이 큰 경우는 갭의 값이 5 이상이었고 최근 10년간은 갭의 차이가 거의 없이 움직였다. 현재 갭이 다시 벌어지고 있는 모습이다.

원주 부동산 분석

 

-생각 정리

;매매지수와 전세지수의 갭이 거의 없는 모습을 보이는데 이는 실수요의 비중이 크다는 것을 나타내는 것 같다.

매매, 전세 갭이 적을 때를 투자할 시점으로 보는 갭투자를 진행할 경우 어려움이 예상된다.

다른 사이클을 참고하거나 공급, 수요를 확인하여 진입할 필요가 있어 보인다.

 

 

⊙결론

추가로 공급, 수요를 확인하고 결론을 내보자.

 

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[원주 부동산 분석 2편-공급]

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원주 부동산 분석 2편-공급

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[원주 부동산 분석 3편-수요]

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원주 부동산 분석 3편-수요