원주 부동산 분석 3편-수요

 

*부동산 하락기를 대비하여 공부용으로 작성되었으며 개인 소장용(필요시 예고 없이 수정)

 

 

⊙수요

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1. 일자리 현황(소득 현황)

 

-2019년 시군구별 근로소득 연말정산 신고 현황(원천징수지)의 총 소득액 순위

;원주는 소득 총액은 62위 3.1조 원으로 자체적인 소득 창출은 적은 모습이다. 인접해 있는 횡성군은 더 적은 모습이고 춘천은 비슷한 소득이 창출된다.

-2019년 시군구별 근로소득 연말정산 신고 현황(주소지)

;강원도 주요 도시인 춘천, 원주, 강릉 비슷한 근로소득 신고가 이루어지고 있다.

*원주 주소지 기준 순위 : 2016년 105위, 2017년도 104위, 2018년도 107위, 2019년 104위

 

-생각 정리

;200여 개 시군구중 상위 25% 정도에 위치해 있다. 강원도에서 가장 많은 소득(원천징수지 기준)이 발생하는 곳이 원주와 춘천이다.

 

특히 원주의 경우 지난 공급 편에서 알아봤듯이 원주 혁신도시와 기업도시 정비 사업이 매매가격과 전세가격의 상승에 크게 역할을 한 모습이다.

도시의 아파트 가격을 장기적 관점으로 전망함에 있어 일자리 및 인프라 개발 계획이 굉장히 중요한 역할을 한다.

 

추후 원주의 개발 계획은 어떨까.

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*위 두 표는 시군구별로 신고된 총 급여 금액과 그 총 급여를 급여 인원으로 나눈 값이다. 회사 및 근로 환경에 대해 상세한 내용은 알 수 없다.

*원천징수지의 경우 회사를 주소지의 경우 근로자가 속한 지역을 나타낸다.

*2019년도 자료.

 

 

 

2. 개발 이슈

 

-남원주 역세권 개발 투자 선도지구 사업

; 사업비:2.8천억, 시행사: LH, 원주시, 사업 기간: 2019~2022, 사업 위치 : 무실동

-원주 부론 일반산업단지 조성 사업

; 사업비:1.1천억, 시행사: 부론산단 주식회사, 사업 기간: 2008~2022, 사업 위치 : 부론면

-기타 일자리 관련

-여주~원주 수도권 전철 연장 사업

; 사업비: 5.2천억, 시행사: 철도공사 원주시, 사업 기간: 2016~2024, 사업 위치 : 여주시, 원주시 일원

-원주 원동 다박골 주택재개발 정비 사업

; 사업비: 3천억, 시행사: 다박골 주택재개발 정비 사업조합, 사업 기간: 2017~2025, 사업 위치 : 원동, 인동, 중앙동

-생각 정리

:일자리 관련 6천억 정도 투자가 이루어지고 있고 인프라 관련 수도권으로 연결되는 전철 사업에 5천억 사업비용을 투자 중이다.

 

3. 원주시 인구/세대수 흐름

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-원주시 인구 & 세대수

;단구동, 태장동, 반곡동, 무실동 순으로 인구 및 세대수가 많다.

-원주시 인구수 변화 추이

;지속적으로 우상향하는 모습이다.

-원주시 세대수 변화 추이

;인구수와 같은 모습으로 지속해서 우상향하는 모습.

-생각 정리

;지금까지 정리한 군산, 당진, 김해, 포항의 경우 인구수는 줄거나 횡보하고 세대수만 늘어났지만 원주의 경우 인구수도 함께 늘고 있는 모습이 인상적이다. 증가율 또한 꽤 높은 편으로 계속해서 수요가 있는 모습이다.

 

⊙ 결론

1. 사이클

;원주의 매매지수는 물가지수 대비 항상 낮은 수치를 보이는데 현재 수치는 2018년 최고점인 -2에 가까운 모습이다. 원천징수지 기준 PIR의 경우 고점에 위치해 있다. 두 가지 사이클을 보면 추가 상승이 어려워 보인다. 매매지수와 전세지수 차이의 경우 현재 모습으로는 갭이 많이는 아니지만 벌어진 모습이다.

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2. 공급

;인접한 도시를 보더라도 앞으로 계획된 입주물량의 경우 수요 대비 적당하다. 매매 심리에 영향은 제한 적일 것으로 보인다.

 

3. 수요

;원주는 강원도에서 상위권에 속하는 소득을 창출하고 있다. 추가로 원주 혁신도시를 이은 일자리 개발 계획과 수도권까지 연결되는 여주 원주 복선 전철 개발로 수요가 늘 것으로 보인다. 실제 인구와 세대수 모두 2008년 이후 계속 우상향 하고 있는 모습이다.

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4. 최종 결론

; 현재 사이클 상 매매지수 상승은 일부 가능할 것 같지만 대세 상승은 어려울 것으로 보인다. 일자리와 인프라의 장기적인 개발에 투자가 이루어지고 있어 앞으로 추가 수요의 발생이 기대된다. 장기적인 관점으로 관심을 가져볼만해 보인다.

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[원주 부동산 분석 1편-사이클(흐름)]

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원주 부동산 분석 1편-사이클(흐름)

 

[원주 부동산 분석 2편-공급]

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원주 부동산 분석 2편-공급