청주 부동산 분석 1편-사이클(흐름)

*부동산 하락기를 대비하여 공부용으로 작성되었으며 개인 소장용(필요시 예고 없이 수정)

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​사진설명: 충청북도 권역별 2년간 매매상승률

청주 부동산 분석

 

 

⊙사이클(흐름) 분석

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1. 소비자 물가 지수와 매매 가격 지수 비교

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-소비자 물가 지수 : 108.77(21년 10월 강원도 기준. 전국 108.97)

;인플레이션으로 우상향 하는 모습

청주 부동산 분석

-매매 가격 지수

;2021년 10월 기준 : 청주 흥덕구 118(충청북도 113.2)

;충청북도와 청주시 흥덕구의 경우 매매지수 움직임이 비슷한 모습을 하고 있다. 청주의 경우 흥덕구의 매매지수가 가장 높게 유지 되어 흥덕구로 비교 진행한다.

2006년부터 2009년 말까지 매매지수가 횡보하는 모습이다. 

2011년부터 매매지수가 크게 상승하여 2015년말까지 5년간 상승했다. 

2016년부터 2019년까지 하락 한 후 2020년 말부터 급하게 상승하는 모습이다.

충북 매매가격지수 추이

청주시 흥덕구 매매가격지수 추이

 

-소비자물가지수와 청주시 흥덕구 매매가격지수 갭 비교

;2010년 1월 물가지수 대비 매매지수가 -20으로 가장 크게 벌어진 모습이다.

2015년 1월 물가지수 대비 매매지수가 더 높게 상승하여 +8까지 벌어진 모습이다.

현재는 물가지수 대비 매매지수가 높은 상황이고 +9까지 벌어져 있다.

충북 소비자물가지수와 청주시 흥덕구 매매지수 갭 비교

*물가지수는 2015년을 100으로 매매지수는 2019년 1월로 기준이 달라 위의 표를 만들었다. 매매 지수의 극적인 움직임을 보일 때의 갭을 비교했다.

 

-생각 정리

;충청북도 소비자 물가지수의 경우 전국 평균과 비슷한 모습이다. 

 

2006년이후 물가지수는 계속 우상향했고 매매지수의 경우 횡보를 하면서 2010년 매매지수와 물가지수의 갭을 -20으로 만들었다. 이후 2년간 이 갭은 급속도로 메꿔졌다.  이렇게 짧은 시간에 메꿔진 이유야 여럿 있겠지만 늘어난 고무줄이 제자리로 돌아가려는 힘이 작용했을 것으로도 보인다. 

 

이후 매매지수는 2015년까지 계속해서 상승하여 물가지수 보다 비싸지며 갭을 +8까지 만들었다. 2015년 1월 매매지수는 고점을 만들고 하락하여  2020년 상반기까지 우하향했다.

 

2020년 저점을 만들고 2020년 중반부터 다시 급격히 상승하여 2021년 10월 현재 물가지수 대비 +9상승한 모습이다.

 

물가지수와 매매지수의 갭만 본다면 현재 투자시점으로 보기 어려워 보인다.  물론 더 상승할지 아무도 모른다. 

 

차트로 보니 짧은 느낌이지만 2006년부터 4년간 횡보, 2011년부터 5년간 상승, 2016년부터 4년넘게 하락하는 모습으로 만약 잘못된 시점에 투자로 진입했다면 꽤 긴 기간동안 속이 쓰렸을 것이다. 2016년에 진입했다면 생각만 해도 아찔한 모습이다. 

 

청주시 흥덕구의 갭이 벌어지는 범위가 -20에서 +9까지 변동폭이 굉장히 큰 모습으로 투자 시 주의가 필요해 보인다. 

 

 

2. 청주 PIR 분석

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-근로자 3분위 기준(연간 가구당 소득 6289만 원)

지난 10년 중 최댓값 : 4.58년(2020년 이전)

지난 10년 중 최솟값 : 3.25년

현재 값 : 4.83년(지난 10년 최댓값 돌파)

;2009년부터 2012년까지 우상향 후 횡보하다가 2014년 다시 상승하여 2015년 고점을 찍고 우하향 했다.

2020년 전후로 저점을 만든 후 급하게 상승하여 전 고점을 뚫은 모습.

-원천징수지 기준(연간 1인 소득 3976만원)

5년 중 최댓값 : 7.97년

5년 중 최솟값 : 5.7년

현재 값 : 7.78년

;2016년부터 하락하여 2019년 저점을 만들고 상승하는 모습이다. 2016년 최고점을 향하고 있다. 

-생각 정리

;근로자 기준 PIR은 역대 가장 높은 모습을 나타내고 있다. 반면 원천징수지 기준으로는 2016년 전 고점을 향해 가고 있다. 

 

PIR로만 보면 현재 투자 시점으로 보기 어려워 보인다. 

 

 

3. 청주의 매매가격지수와 전세가격지수 비교

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-현재 매매가격지수 118, 전세가격지수 110.9

;2006년은 매매지수와 전세지수 갭이 큰 모습이다. 매매지수는 횡보를 하지만 전세지수의 경우 조용히 우상향하는 모습이다. 이후 2010년 말까지 계속해서 갭이 메꿔지고 2011년부터 매매지수와 전세지수 모두 급하게 상승하였다. 

2015년 매매지수와 전세지수 모두 고점을 만들었다.  매매지수의 경우 전세지수 대비 많이 올라 갭을 벌렸다가 갭을 줄이면서 하락하고 전세지수의 경우 횡보하는 모습이다. 

 

2018년 매매지수가 전세지수를 깨고 하락하는 데드크로스를 시연한다. 이후 동반 하락 한 후 2020년말 골든크로스를 만들며 매매지수가 전세지수를 뚫고 올라갔고 현재 그 갭을 더 벌리고 있는 모습이다. 

청주 매매지수와 전세지수 갭

-매매지수와 전세지수 갭 비교

;갭이 큰 경우는 갭의 값이 10까지 벌어졌고 2018년 -0.1까지 떨어졌다. 현재는 7포인트로 상당히 벌어진 모습이다. 

청주 매매지수와 전세지수 갭

-생각 정리

;2011년 매매지수와 전세지수 모두 크게 그리고 오랜기간 상승한 모습을 봤을 때 청주 또는 인근에 일자리 또는 인프라 개발이 일어나면서 수요가 늘어 매매지수, 전세지수에 영향을 끼친 것으로 보인다. 

 

2018년 매매지수가 전세지수를 깨고 내려간 시점이 좋은 투자 시점으로 보인다. 그리고 갭이 벌어진 현재 매도 시점으로 보인다. 

 

추가 상승여부에 대해서는 공급과 수요에 대해 확인이 필요하다. 

 

⊙결론

추가로 공급, 수요를 확인하고 결론을 내보자.

 

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https://ryusoxu.tistory.com/17

청주 부동산 분석 2편-공급

참고

통계청, KB 리브, 부동산지인, 아실, 충청북도 공식 블로그, 청주시청