김해 부동산 분석 1편-사이클(흐름)

*부동산 하락기를 대비하여 공부용으로 작성되었으며 개인 소장용임(필요시 예고 없이 수정함)

⊙사이클(흐름) 분석

1. 소비자 물가 지수와 매매 가격 지수 비교

-소비자 물가 지수 : 108.2(21년 9월 경상남도 기준. 전국 108.83)

;전체적으로 우상향 하는 모습

-매매 가격 지수 2021년 9월 기준 : 김해 110.5(경상남도 107.8)

;경상남도 전체의 매매지수는 김해의 매매지수와 비슷한 움직임을 보인다. 김해 매매지수로 설명

2006년부터 2009년 상반기까지 잔잔하게 우상향하다가 2009년 하반기부터 2011년까지 급상승하는 모습이다.

2011년부터 2013년 중순까지 하락하다가 다시 잔잔하게 상승하여 2016년 고점을 만들며 횡보

2017년 하반기부터 하락하여 2020년부터 저점을 다진 후 2020년 하반기부터 상승 중

-소비자물가지수와 김해 매매가격지수 갭 비교

;2009년 7월 물가지수 대비 매매지수가 가장 많이 하락한 모습

2016년 1월 물가지수 대비 매매지수가 가장 많이 상승한 모습.

*물가지수는 2015년을 100으로 매매지수는 2019년 1월로 기준이 달라 위의 표를 만들었다. 매매 지수의 극적인 움직임을 보일 때의 갭을 비교했다.

-생각 정리

물가지수가 우 상향하듯 매매가격지수도 변동은 있지만 우상향하게 된다. 자유시장경제 체제에서 인플레이션은 당연하기 때문.

물가지수가 상승하고 있는데 매매가격지수가 올라가지 않고 갭을 벌리고 있다면 매매가격지수는 저평가 되어 있는 것이다.

2009년 7월 갭이 -23으로 가장 낮았고 2016년 12로 가장 갭이 높았다.

현재는 2.3정도로 갭이 최고로 낮았던 저점보다 많이 상승했지만 고점이었던 12갭 보다는 낮은 모습이다.

2. 김해 PIR 분석

-근로자 3분위 기준(연간 가구당 소득 5662만 원)

10년 중 최댓값 : 4.9년

10년 중 최솟값 : 3.45년

현재 값 : 4.95년(최고점)

;2009년부터 2011년까지 상승 후 하락. 2013년 저점을 다지고 다시 상승 2016년 고점으로 횡보하다가 2017년 말부터 하락 2019년 저점을 만들고 2020년 상반기부터 상승

-원천징수지 기준(연간 1인 소득 3610만원)

5년 중 최댓값 : 8.54년

5년 중 최솟값 : 5.93년

현재 값 : 7.46년(최고점 대비 87%)

;2016년부터 하락하여 2019년 하반기 저점을 만들고 상승하는 모습

-생각 정리

;근로자 3분위는 현재 최고점에 위치해 있다. 원천징수지 기준으로는 아직 최고점에 도달하지 못했다.

PIR로만 보자면 아파트 가격이 고점 또는 준고점에 있는 모습이다.

3. 김해의 매매가격지수와 전세가격지수 비교

-현재 매매가격지수 110.5, 전세가격지수 114.9

;2018년 경에 데드크로스를 만들었지만 매매와 전세의 갭이 거의 없었다.

2021년 초 데드크로스를 다시 만들었고 현재 매매지수와 전세지수 모두 상승하는 모습이다.

-생각 정리

;김해의 경우 특히 매매지수와 전세지수의 갭이 거의 없는 모습으로 움직이는 게 특징 같다.

그리고 현재의 시점으로 봤을 때 지금까지 조사한 다른 지방의 지역과 달리 매매지수보다 전세지수가 높은 모습을 보인다.

전세지수는 실수요를 나타내는데 실수요 관련 지수(전세)가 높기 때문에 매매지수를 받치면서 매매지수의 상승 압력을 더욱 높이지 않을까.

전세지수가 높은 이유를 찾아봐야 할 것 같다.

⊙결론

추가로 공급, 수요를 확인하고 결론을 내보자.