청주 부동산 분석 2편-공급

*부동산 하락기를 대비하여 공부용으로 작성되었으며 개인 소장용(필요시 예고 없이 수정)

 

⊙공급

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1. 청주 입주물량

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-연간 수요 : 4,362

-연간 입주 물량 : 2022년 4516, 2023년 6369, 2024년 1558

;2021년부터 2023년까지 수요 대비 적당한 입주물량을 보이고 있다. 2024년 수요의 1/3 수준으로 부족한 모습이다.

-생각 정리

;2006년부터 2010년까지 수요대비 충분한 입주물량의 공급으로 매매지수가 횡보하는 모습이다. 

2011년과 2012년의 입주물량 부족으로 매매지수가 급등하는 모습을 보였다. 

 

2013년 상승폭이 둔화 되는가 싶더니 2014년이 되면서 다시 급등하는 모습이다. 이때 입주물량은 수요 대비 적당한 공급량을 보여 매매지수 급등에는 다른 요인이 작용한 것으로 보인다.  인접지역의 입주물량이 많았거나 일자리 또는 인프라 공급이 이루어져 그 영향이 있었을 것으로 생각된다. 

 

2016년부터 2020년초까지 충분한 입주물량으로 공급이 이루어졌다. 2017년 입주물량은 적은 모습이지만 2018년 이후의 입주물량으로 매매지수에 영향을 주는 부분은 미미할 것으로 생각된다. 

 

2020년 입주물량이 많은 모습인데 매매지수는 2020년 중반에 갑자기 튀는 모습을 보였다. 이 부분도 확인이 필요해 보인다. 

 

2021년 입주물량은 적당해 보이는데 매매지수는 다시 급등하는 모습을 보이고 있다. 

 

청주의 경우 입주물량 만으로 매매지수의 움직임을 해석하는데 어려운 부분이 많아 보인다. 추가적인 조사가 필요해 보인다. 

 

 

2. 청주, 충주, 진천군의 입주물량

-충북 지역에서 전입전출이 많은 곳은 청주, 충주, 진천(음성, 제천) 순이다. 

-세 도시의 연간 수요 : 약 5800

-세 도시의 연간 입주물량 : 2022년 4516, 2023년 10351, 2024년 2568

;2022년부터 2024년까지 청주시 입주물량과 세 도시 입주물량 총합의 차이가 크지 않은 모습이다. 

-생각 정리

;2017년 청주의 입주물량은 적었지만 인접 지역(충주, 진천)까지 포함하면 입주물량이 충분한 것으로 보인다.  이에따라 매매지수에 주는 영향이 적었을 것으로 생각된다. 

 

이외에 다른 부분은 청주시 입주물량과 크게 다르지 않다. 

 

 

3. 청주에서 전출/입이 많은 곳 확인

-청주는 세종시로의 전입전출이 가장 많은 모습을 보인다. 다음이 가까이 있는 진천, 천안, 괴산 정도이다. 세종과 진천, 청주 세 도시의 입주물량을 확인해 보자.

-세 도시의 연간 수요 : 약 6805

-세 도시의 연간 입주물량 : 2022년 6800, 2023년 9670, 2024년 5485

;2022년부터 2024년까지 적당한 수준의 입주물량이 있는 모습

-생각정리

; 충북 세 도시 입주물량과 세종+진천+청주의 입주물량의 차이가 크지 않은 것으로 보인다. 

 

수요 편에서 정리하겠지만 2014년 입주물량이 적정한데 매매가와 전세가가 동시에 상승한 이유 중 하나는 청주시 인구 증가 때문으로 보인다. 청주시 인구가 왜 증가했을까?

2014년 청주시와 청원군 통합이 이루어지며 인구수가 늘어났다. 하지만 매매지수에 큰 영향을 주진 않았을 것으로 생각이 든다. 

아무래도 세종시로의 전입과 전출이 많았기 때문에 세종시의 영향이 컸을 것으로 생각이 든다. 

 

세종시에선 2012년부터 2014년까지 정부 세종청사 이전이 3단계에 걸쳐 진행되었고 그에 따라 2015년까지 인구증가가 눈에 띄게 늘어났다. 국가단위의 개발 영향으로 청주시의 매매지수까지 자극한 것으로 보인다. 

하지만 2015년 이후 매매지수는 횡보 및 우하향 한 것으로 보아 그 영향은 제한적이었던 것으로 보인다. 

마지막으로 2020년 6월 매매지수 급등의 이유는 1조 원 규모의 국가 연구시설인 다목적 방사광 가속기 구축이 청주(오창)로 최종 확정된 영향으로 보인다. 

충북 청주(오창) 다목적 방사광 가속기 조감도

4. 미분양

-전체 미분양의 경우 등락이 있는 모습이지만 준공 후 미분양의 경우 2020년 이후 거의 없는 모습이다. 전체 미분양의 경우도 2020년 이후 제로에 수렴하고 있다.

-생각 정리

;2020년 이후 미분양이 거의 없는 이유는 다목적 방사광 가속기 구축의 영향이 큰 것으로 보인다. 준공 후 미분양뿐 아니라 전체 미분양이 전혀 없는 수준이다. 이렇게 인프라 개발 계획 발표(당장 결과가 나오지 않고 조금의 수익도 발생하지 않음)에도 사람들의 심리는 움직이게 되며 매매지수와 미분양에 영향을 주게 된다.

 

앞으로 개발이 진행되어 가시적인 변화가 발생하면 그에 따라 사람들의 심리에 영향을 줄 것이다.  다음 수요 편인 일자리 및 인프라 개발 계획이 중요한 이유다.

 

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⊙결론

수요 편에서 정리 예정

 

↓↓전편 청주 부동산 분석 1편-사이클(흐름)↓↓

https://ryusoxu.tistory.com/16

청주 부동산 분석 1편-사이클(흐름)

 

 

 

참고

통계청, KB 리브, 부동산지인, 아실, 충청북도 공식 블로그, 청주시, 세종특별자치시