*부동산 하락기를 대비하여 공부용으로 작성되었으며 개인 소장용임(필요시 수정함)
⊙수요
1. 일자리 현황
-2019년 시군구별 근로소득 연말정산 신고 현황(원천징수지)의 총 소득액 순위
;대한민국에서 가장 소득이 많이 발생하는 곳 1위 강남 36.6조, 2위 영등포
포항은 23위로 높은 순위를 차지하고 있다. 구미는 37위, 경산은 72위이다.
경주는 포항에서 전입전출이 많아 추가했다. (경주 보다 순위가 위다)
-2019년 시군구별 근로소득 연말정산 신고 현황(주소지)
;1위, 2위는 강남, 서초로 인당 소득이 7천만 원에 이른다.
포항은 36위에 올라와 있다. 높은 순위다. 인접한 도시 구미와 경산의 경우 각각 47위, 186위를 차지했다.
*포항 주소지 기준 순위 : 2016년 34위, 2017년도 36위, 2018년도 33위, 2019년 36위
-생각 정리
;경상북도에서 위의 네 도시(포항, 구미, 경주, 경산)의 소득이 가장 많이 창출된다. 이 네 도시 위주로 볼 것 같다.
포항과 구미를 합치면 11조의 시장이 만들어진다.
포항의 경우 순위 변동 없이 30위 중반을 유지하고 있다.
앞으로 일자리 및 인프라 개발 계획에 대해 알아보자.
*위 두 표는 시군구별로 신고된 총 급여 금액과 그 총 급여를 급여 인원으로 나눈 값이다. 회사 및 근로 환경에 대해 상세한 내용은 알 수 없다.
*원천징수지의 경우 회사를 주소지의 경우 근로자가 속한 지역을 나타낸다.
*2019년도 자료.
2. 개발 이슈
-포항 블루밸리 국가산업단지 개발사업
;사업비 : 7.3천억, 사업 기간 2009~2023, 시행사 : 한국토지주택공사사장, 사업 위치 : 구룡포읍, 동햅면, 장기면
-영일만 산업단지 및 항만 배후 단지
;사업비 : 4.6천억, 사업 기간 2004~, 시행사 : 포항시, 사업 위치 : 흥해읍
-포항 경제자유구역(융합기술산업지구)조성사업
;사업비 : 3.7천억, 사업 기간 2008~, 시행사 : (주)포항융합티앤아이, 사업 위치 : 흥해읍 대련리, 이인리 일대
-포항 영일만항 조성 사업
;사업비 : 2조 8천억, 사업 기간 1992~, 시행사 : 포항지방해양수산청, 사업 위치 : 흥해읍, 여남동
-동해안고속도로(포항~영덕, 고속국도 65호선) 건설
;사업비 : 1조 3천억, 사업 기간 2016~2023, 시행사 : 한국도로공사, 사업 위치 : 흥해읍, 송라면
-생각 정리
;일자리의 경우 요즘 핫 한 전기차 배터리 관련 기업과 바이오 관련 기업 유치를 적극적으로 하고 있는 모습이다.
인프라 쪽으로 해외는 러시아, 국내로는 삼척, 울산을 연결하여 포항의 경제 영역을 넓혀 가고 있는 중이다.
3. 포항시 인구/세대수 흐름
-포항시 행정구 별 인구 및 세대수
;북구의 인구 및 세대수가 남구보다 많은 모습이다.
-포항시 전체 인구수 변화 추이
;2015년을 고점으로 2020년까지 지속해서 하락한 후 바닥을 다지는 모습.
-포항시 전체 세대수 변화 추이
;세대수는 자료가 있는 2008년부터 계속해서 증가하는 모습.
-생각 정리
;예상대로 북구의 규모가 인구, 세대수에서도 남구보다 많은 모습이다.
매매지수가 2015년을 정점으로 이후 하락을 했는데 인구수의 모습과도 비슷해 보인다. 어떤 이유가 있었던 걸까.
세대수의 경우 2008년 이후부터 한 해도 빠짐없이 증가하는 모습이다. 수요가 늘어나고 있는 것으로 보인다.
⊙ 결론
1. 사이클
;먼저 물가지수 대비 고점 부근에 위치한 것으로 보인다. 2015년 전 고점에는 아직 못 미치기 때문에 추가 상승 여력이 있어 보인다. PIR 지수로 봤을 때도 비슷한 상황이다. 마지막으로 전세지수와 비교했을 때 매매 지수와의 갭이 적어 추가 상승이 있어 보인다.
2. 공급
;인접 지역의 입주물량을 포함해도 2022년의 공급물량은 역대급으로 적은 모습이다. 그리고 미분양도 꾸준히 낮은 상태를 유지하는 것으로 보아 매매지수의 추가 상승이 예상된다. 다만 2023, 2024년의 경우 수요 대비 적당한 공급으로 2022년 매매심리에 영향을 줄 것으로 생각된다.
3. 수요
;포항은 지방 중에서 소득이 많이 창출되는 지역이다. 유망한 산업의 기업을 유치하는 노력과 항만과 고속도로의 개발이 이루어진다면 좀 더 좋은 환경의 경제 환경이 조성될 것으로 생각한다. 세대수가 계속 늘고 있어 수요는 계속될 것으로 생각한다.
4. 최종 결론
;현재 편안한 투자 시점은 아닌 것 같다. 만약 보유 중이라면 2022년 적당한 시점에 빠져나오고 싶을 것 같다. 아파트값은 인간 심리의 영향도 많이 받기 때문에 더 큰 시세가 나올 수 있다고 생각한다. 부담스럽지 않은 투자금액이라면 또한 현재보다 좀 더 싼 가격에 팔아도 수익이라면 더 들고 갈 수 있지 않을까..
*포항시 전체를 분석하고자 함이고 포항 내의 개별 아파트의 투자 시점과는 많이 다를 수 있다. 지역을 분석하여 진입이 괜찮은 시점이면 지역을 세분화하고 개별 아파트에 대한 조사를 할 생각이다. 말하자면 탑다운 방식으로 진행하려고 한다(금리, 규제 등 포함)
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[포항 부동산 분석 1편-사이클(흐름)]
포항 부동산 분석 1편-사이클(흐름)
*부동산 하락기를 대비하여 공부용으로 작성되었으며 개인 소장용(예고 없이 수정 함) 사진설명 : 포항 하면 포스코(포항제철) ⊙사이클(흐름) 분석 1. 소비자 물가 지수와 매매 가격 지수
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[포항 부동산 분석 2편-공급]
포항 부동산 분석 2편-공급 :: 돈의 흐름과 인간에 대한 통찰 (tistory.com)
포항 부동산 분석 2편-공급
*부동산 하락기를 대비하여 공부용으로 작성되었으며 개인 소장용임(필요시 수정함) 사진설명 : 포항 경제자유구역(융합기술산업지구) ⊙공급 1. 포항 입주물량 -연간 수요 : 2,549명 -연간
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[포항 부동산 분석 요약 및 결론]
포항 부동산 분석 요약
*부동산 하락기를 대비하여 공부용으로 작성되었으며 개인 소장용임(필요시 수정) ⊙ 요약 및 결론 1. 사이클 ;먼저 물가지수 대비 고점 부근에 위치한 것으로 보인다. 2015년 전 고점에는 아직 못
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참고
통계청, KB 리브, 부동산지인, 아실, 포항시청
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