*부동산 하락기를 대비하여 공부용으로 작성되었으며 개인 소장용임(필요시 수정함)
사진설명 : 포항 경제자유구역(융합기술산업지구)
⊙공급
1. 포항 입주물량
-연간 수요 : 2,549명
-연간 입주 물량 : 2022년 0, 2023년 3332, 2024년 5214
;2022년 입주물량이 전혀 없다. 2023년 수요와 비슷한 수준, 2024년은 수요의 두 배이다.
-생각 정리
매매가격지수의 포항 북구와 남구의 움직임이 비슷하기 때문에 북구의 움직을 기준으로 비교한다.
2006년에서 2007년까지 상승한 매매지수는 2007년 고점을 만들고 횡보하다가 2008년 말 폭락한다.
2006년의 수요가 지금의 수요와 비슷하다고 생각하고 정리하자면 입주물량이 많이 부족해 보여 매매지수가 상승한 것처럼 보이고 2007~2008년까지 충분한 입주물량으로 자산 시장의 호황에 따른 영향이 없었던 것으로 보인다.
2009년 글로벌 금융위기로 급락하는 모습을 보이지만 전 전 고점을 금방 회복한 후 2010년 횡보한다.
2011년부터 2013년까지 입주물량이 부족해 보이는데 이때 매매지수는 우상향 했다.
2014년부터 2015년까지 수요 대비 충분한 입주물량이 있는데도 불구하고 계속해서 우상향 했다. 인접 입주 물량을 확인이 필요해 보인다.
이후 2020년까지 하락한 모습이다. 포항의 입주물량이 수요 대비 많지 않아. 인접지역의 입주 물량 확인이 필요해 보인다.
그리고 2020년 저점을 만들고 이후 급등
2. 경산, 구미의 입주물량
-경북에서 전출입이 많은 지역은 포항구미와 경산이다. 이 세 도시의 수요와 입주 물량을 알아보자.
*경기, 서울, 대구 등으로 전출과 전입이 많지만 입주물량으로 포항에 영향을 줄만한 가까운 곳을 비교한다.
-세 도시의 연간 수요 : 약 6000
-세 도시의 연간 입주물량 : 2022년 581, 2023년 7,980, 2024년 9,600
;수요 대비 입주물량이 2022년에는 거의 없고 2023, 2024년에 입주물량은 수요 대비 많은 모습이다.
-생각 정리
2011년부터 포항의 매매지수가 2015년 말까지 우상향하는 모습이었는데 인접지역의 입주물량 적었던 영향이 있었을 것으로 보인다. 2016년부터 입주물량이 폭발적으로 늘면서 포항 가격 하락에 영향을 줬을 것으로 보인다.
2020년 이후 입주물량이 줄 것으로 예상이 되면서 매매지수 상승에 영향을 줬을 것 같다. 2022년엔 세 도시의 물량이 많이 줄면서 매매지수 상승 압력이 커질 것 같다.
2023년부터 입주물량이 적당한데 이후 매매지수에 어떤 영향을 줄까
3. 미분양
-부동산 매수 심리가 얼어붙었던 2014년부터 2015년까지 미분양이 있었지만 2016년부터 지금까지 미분양이 없다.
-생각 정리
;2011년부터 포항과 경산, 구미의 입주물량이 줄면서 미분양 수가 우하향 하는 모습이다.
2015년 말부터 세 도시의 입주물량 영향으로 미분양(전체)의 수가 늘었지만 준공 후에는 모두 소화하는 모습으로매수 심리가 살아 있는 것으로 보인다.
2018년부터 2019년까지는 그마저 소화를 못하는 모습.
2020년부터 그 다음 해인 2021년 입주물량 계획이 줄어드는 것을 보고 전체 및 준공 후 미분양이 급격히 줄어드는 모습이다. 현재 미분양이 0은 아닌 모습
2023년, 2024년의 늘어나는 입주물량으로 현재 진입이 어려워 보이는데..
앞으로 수요(양질의 일자리 또는 개발계획)의 확인이 필요할 것 같다.
⊙결론
수요 편에서 정리 예정
↓↓전편↓↓
[포항 부동산 분석 1편-사이클(흐름)]
포항 부동산 분석 1편-사이클(흐름)
*부동산 하락기를 대비하여 공부용으로 작성되었으며 개인 소장용(예고 없이 수정 함) 사진설명 : 포항 하면 포스코(포항제철) ⊙사이클(흐름) 분석 1. 소비자 물가 지수와 매매 가격 지수
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↓↓전체 요약↓↓
[포항 부동산 분석 요약 및 결론]
포항 부동산 분석 요약
*부동산 하락기를 대비하여 공부용으로 작성되었으며 개인 소장용임(필요시 수정) ⊙ 요약 및 결론 1. 사이클 ;먼저 물가지수 대비 고점 부근에 위치한 것으로 보인다. 2015년 전 고점에는 아직 못
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참고
통계청, KB 리브, 부동산지인, 아실
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