포항 부동산 분석 1편-사이클(흐름)

*부동산 하락기를 대비하여 공부용으로 작성되었으며 개인 소장용(예고 없이 수정 함)

 

사진설명 : 포항 하면 포스코(포항제철)

포항 부동산

 

⊙사이클(흐름) 분석

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1. 소비자 물가 지수와 매매 가격 지수 비교

 

-소비자 물가 지수 : 107.95(21년 9월 경상북도 기준. 전국 108.83)

;우상향 하는 모습

포항 부동산

-매매 가격 지수 : 109(경상북도 기준) 111.7(포항 남구), 118.3(포항 북구)

;경상북도 매매지수는 포항의 매매가격 지수와 비슷한 움직임을 보였다.

2008년 약간의 급락한 모습을 보였지만 얼마 후 반등하여 높은 각도로 우상향 했다.

2015년 말을 고점으로 2020년까지 다시 높은 하락폭을 보이며 하락했다.

2020년 저점을 다진 후 다시 높은 각도로 우상향 하는 모습.

 

포항 부동산

포항 부동산

-생각 정리

;먼저 소비자 물가지수의 경우 전국 108.83대비 107.95로 물가 상승률이 적은 모습이다.

2020년부터 전국 대비 낮은 물가 상승률을 기록 중이고 앞으로도 이런 수치를 만들어 갈 것으로 예상된다. 적어도 전국 물가지수를 크게 상회하는 일은 없을 것으로 보인다.

 

매매가격지수의 경우 포항 남구와 북구가 차이를 보인다. 남구의 경우 111.7, 북구의 경우 118.3이다.

북구가 매매지수가 높다는 것은 매매심리가 남구보다 크다는 것이고 일자리 또는 인프라가 남구보다 북구에 더 많고 좋을(?) 것이라는 생각이 든다.

 

소비자 물가지수 대비 매매가격지수가 높은 모습이다. 남구는 그 차이가 적고 북구는 차이가 크다.

포항 부동산

물가지수는 2015년을 100으로 매매지수는 2019년 1월으로 기준이 달라 위의 표를 만들었다. 매매지수의 극적인 움직임을 보일때의 갭을 비교했다.

 

2015년 역대 고점에서 14의 갭을 보여 물가지수 대비 크게 상승한 모습으로 매매지수가 고평가 되어있는 모습이고 2009년 2월, 2019년 12월 약 -8의 갭을 보여줬다.

 

현재는 9로 2015년 역대 갭 차이에는 미치지 못하는 모습이지만 어느정도 오른 모습이다.

 

현재 상승 각도가 큰 것으로 보아 추가 상승이 일어날 가능성이 있어 보인다. 하지만 가능성일 뿐 전 고점에 미치지 못할 수 도 있다.

 

시간이 흘러 갭차이가 -8에 가깝게 된다면 투자를 검토할 만한 시점이 될 수 있을 것 같다.

(여러 검토 사항 중 하나)

 

 

2. 포항 PIR 분석

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-근로자 3분위 기준(연간 가구당 소득 5662만 원)

10년 중 최댓값 : 4.23년

10년 중 최솟값 : 2.82년

현재 값 : 4.23년(최고점)

;2009년부터 우상향하여 2015년 고점을 만든 뒤 2020년까지 하락

2020년 하반기부터 급격하게 상승하며 2015년 고점을 돌파하는 모습

-원천징수지 기준(연간 1인 소득 4600만원)

5년 중 최댓값 : 5.66년

5년 중 최솟값 : 3.9년

현재 값 : 5.09년(최고점 대비 89%)

;2016년부터 하락하여 2019년 하반기 저점을 만들고 상승하는 모습

-생각 정리

;근로자 3분위 기준의 경우 2015년 전 고점을 넘어선 상황이다.

원천징수 기준의 경우 아직 전 고점에 도달하지 못했다.

 

PIR로만 보자면 아파트 가격이 고점 또는 준고점에 있는 모습이다.

 

 

3. 포항의 매매가격지수와 전세가격지수 비교

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-포항 남구

현재 매매가격지수 110, 전세가격지수 105.6

;2008년부터 매매지수와 전세지수가 동반 우상향 하고 2015년 고점을 만들고 동반 우하향 하는 모습.

(2015년까지 거의 비슷한 전세가율을 유지하고 있다)

2018년 데드크로스를 만들면서 매매지수가 전세지수 밑으로 하락한 후 약 2년 만에 골든크로스를 만들며 전세가 위로 상승하며 전세가율을 낮추는 모습(매매지수와 전세지수의 갭이 벌어지고 있음)

 

-포항 북구

현재 매매가격지수 117, 전세가격지수 112.4

;2008년 하반기 글로벌 금융위기로 급락한 이후 2009년 상반기부터 지속해서 우상향해서 2015년말 고점 만듦

2015년 하반기부터 하락하여 2018년 말 데드크로스로 매매지수가 전세지수 밑으로 하락 약 2년 후 골든크로스를 만들며 2020년 말부터 매매지수와 전세지수 동반하여 급상승하는 모습.

현재 2015년 전 고점 근처에 위치한 모습

 

-생각 정리

;전세가율을 기준으로 하여 투자하는 경우가 많다고 한다.

 

포항 북구를 예로 들면 매매지수가 전세가 지수를 깨고 하락한 후 추가 하락을 멈춰 보합을 보일 때가 그때이다.

 

이때 전세레버리지를 이용한 갭투자를 하면 적은 투자금으로 안정적인 수익을 낼 수 있다. (매매지수는 결국 전세지수를 뚫고 상승할 수밖에 없기때문에)

 

현재는 갭투자가 어려운 부근으로 보인다. 다만 이미 투자하고 있다면 매도하고 나오는 시점은 언제가 좋을까?

공급과 수요를 조사한 후 결론을 내보자.

 

 

⊙결론

추가로 공급, 수요를 확인하고 결론을 내보자.

 

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[포항 부동산 분석 2편-공급]

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[포항 부동산 분석 3편-수요]

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포항 부동산 분석 3편-수요

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[포항 부동산 분석 요약 및 결론]

 

https://ryusoxu.tistory.com/5

포항 부동산 분석 요약

 

 

참고

통계청, KB 리브, 부동산지인, 아실, posco.co.kr